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Bâtiment 7 de Genopole : les clefs de la bioexpansion

ENTRE PÉPINIÈRE ET HÔTEL D’ENTREPRISES : GENOPOLE FAIT LE LIEN

Combler le gap entre la période de l’incubation et l’installation dans des locaux en propre dans un hôtel d’entreprises, c’est la mission que s’est donnée Genopole avec l’aménagement complet de son Bâtiment 7.  Fabrice Taratte, directeur général de la SEM Genopole, détaille le fonctionnement de ce développement immobilier innovant.

Biotech finances : Vous inaugurerez dans quelques jours le Bâtiment 7 de Genopole. D’où vient ce projet de nouvelle brique immobilière pour les entreprises life sciences ?
Fabrice Taratte : Cela fait cinq ans que nous réfléchissons, au sein de Genopole, à la manière d’adapter notre offre immobilière et nos services à l’évolution des modèles de sociétés de biotech. Notre biocluster a été créé et imaginé à la fin des années 1990, à une époque où il était possible de lever des fonds sur une simple page d’intentions, et où l’on pouvait facilement et rapidement s’installer, avec une dizaine de millions de francs supplémentaires, dans des locaux propres. Cette période est révolue, et les sociétés peinent aujourd’hui de plus en plus à structurer des financements significatifs. Elles ont peu de visibilité sur leur trésorerie et ne peuvent pas se permettre d’investir dans l’aménagement de leurs propres locaux aussi rapidement que souhaité. Une situation renforcée par la pression des actionnaires, qui aimeraient que leurs tours de table permettent de financer de la R&D et non l’aménagement de bâtiments. Cette difficulté, pour les entreprises, à investir dans des locaux de type hôtels d’entreprises a mécaniquement entraîné un embouteillage au sein des pépinières. Ces dernières hébergent désormais plusieurs projets matures, qui prennent beaucoup de place bien que n’entrant plus théoriquement dans le champ d’accompagnement des pépinières. Leurs bureaux et laboratoires, qui ont augmenté avec les années, se trouvent ainsi souvent dispersés au sein des locaux de la pépinière, ce qui n’est pas idéal d’un point de vue organisation, efficacité voire confidentialité.
Ce constat étant posé, nous avons décidé, d’un commun accord avec les instances opérationnelles de Genopole, de changer la destination du Bâtiment 7, initialement voué à offrir des plateaux à des entreprises devenues matures. Cette phase de travaux structurels importants, soutenue financièrement par Genopole et la SEM Genopole, a permis de redesigner totalement le bâtiment afin de le rendre directement fonctionnel pour des entreprises qui souhaitent s’y implanter. Nous proposons ainsi des surfaces modulables, à composer entre bureaux et laboratoires, avec des lots privatifs de 60 à 110 m² qui peuvent être totalement redistribués à l’intérieur.
BF : La grande force du Bâtiment 7 est d’offrir, au-delà des surfaces privatives, un panel d’espaces mutualisés. Qu’en est-il exactement ?
Fabrice Taratte :  Afin de limiter le coût financier pour les sociétés et de rationaliser les investissements, nous avons intégré au Bâtiment 7 des espaces mutualisés, utilisables par tous les locataires. Cela inclut des locaux techniques de type laverie ou chambre froide, mais également des espaces de convivialité avec une cafétéria et des salles de réunion réservables par chacun en fonction de ses besoins. Le but est de retrouver l’esprit de l’incubateur, avec une structure plus légère et adaptée à la taille des entreprises. Nous nous sommes par ailleurs aperçus, en travaillant sur notre projet, que les bâtiments de ce type manquaient généralement de convivialité. Cela nous a amenés à porter un grand soin au choix des matériaux et des couleurs, avec l’appui d’un cabinet spécialisé. Le bâtiment est ainsi très agréable et design, conçu comme un espace de vie à part entière.
BF : Quel est le niveau d’aménagement du Bâtiment 7 ?
Fabrice Taratte :  Nous avons choisi d’offrir aux locataires un socle d’aménagements mutualisés conséquent afin de limiter les coûts initiaux d’installation, ainsi qu’une structure modulaire. Laquelle a l’avantage de nous permettre d’envisager rapidement des relocalisations dans le cas d’un projet qui déménagerait ou disparaîtrait. Nous gardons en mémoire des expériences difficiles de rénovations lourdes à entreprendre une fois l’entreprise partie, ce que nous ne voulons surtout pas reproduire. Chaque plateau est ainsi facilement modulable et réorganisable, que ce soit pour l’entreprise qui aurait besoin d’accroître ses surfaces, ou pour accueillir un nouveau projet en remplacement d’un autre. Les principes fondamentaux sous-jacents étant d’éviter à la société d’avoir à faire des travaux coûteux et de permettre à chacun de s’agrandir facilement au fil de sa croissance, sans payer dès le départ des m² inutilisés.
Notre offre intègre de fait l’aménagement et l’entretien du bâtiment, ainsi que le développement des extérieurs. Cela inclut deux degrés de charges : celui de la sécurité extérieure avec un poste de surveillance dédié, et celui de la maintenance interne des locaux avec le pilotage des interventions de type ménage ou climatisation. Nous garantissons un haut niveau de services à nos locataires à ce sujet. Afin d’assurer la continuité et la qualité de services, nous avons par ailleurs installé un groupe électrogène dans le Bâtiment 7, qui permet de secourir les laboratoires et équipements communs en cas de panne d’électricité. La confidentialité est enfin un point très important à nos yeux, et qui peut parfois faire défaut dans certains incubateurs où les projets sont en surnombre et les cloisons sans cesse repoussées. Chaque entreprise est réellement chez elle à l’intérieur des modules et des laboratoires L2, avec des entrées contrôlées par badges. Les cloisons sont insonorisées jusqu’à la dalle et une isolation phonique spécifique a été installée dans les locaux. Concernant les équipements, nous avons prévu d’aménager l’ensemble des bureaux et laboratoires avec du mobilier de bureau et des paillasses. D’autres équipements de type sorbonnes ou autres peuvent être commandés, et intégrés au lot. Chaque bureau est par ailleurs connecté à Internet par la fibre optique, et un service informatique peut intervenir, en support, pour gérer les sauvegardes ou l’hébergement de sites web.
BF : Quelle est la capacité, à terme, du Bâtiment 7 ?
Fabrice Taratte :  Nous disposons en tout de 20 modules comprenant des bureaux et laboratoires L1 et L2. Cela représente environ 1 900 m² de parties privatives sur un bâtiment de 2 650 m², soit près de 750 m² d’espaces de circulation, de sanitaires et de zones techniques mutualisées. Une soixantaine de personnes pourraient ainsi être accueillies in fine, réparties dans 7 à 8 entreprises. Nous estimons que chaque société prendra en moyenne un L2 et un module de bureau/L1. Nous avons d’ores et déjà des contacts d’entreprises candidates, avec une quinzaine de prospects avancés sur leur projet d’implantation. Nous espérons signer ainsi le premier bail dès les prochaines semaines, avec une installation courant octobre.
BF : Avez-vous mis en place des incentives pour les premiers arrivants ? 
Fabrice Taratte :  Le premier outil d’attractivité de ce bâtiment réside dans sa haute fonctionnalité et son degré d’équipement avancé, à la fois proche de la pépinière et plus léger, avec l’absence d’accueil par exemple, ce qui réduit les charges. Nous avons aussi lancé un appel à candidatures qui se clôturera le 2 octobre 2015. Les projets retenus bénéficieront d’une prise en charge de l’intégralité des loyers pendant une période de 6 mois, dans l’idée de réduire le coût du déménagement, qui reste toujours un moment délicat pour une entreprise en croissance. Troisième point important pour les porteurs de projets venant de l’extérieur, l’installation dans le Bâtiment 7 est liée à une labellisation par Genopole qui offre divers avantages, dont l’accompagnement par nos chargés d’affaires. Ces derniers peuvent soutenir l’entreprise dans son développement, mais aussi trouver des partenaires industriels ou financiers, ou encore la représenter lors de salons à l’étranger par exemple. La masse critique d’entreprises, de laboratoires et de plate-formes présentes au sein de Genopole, et sa reconnaissance sur la sphère internationale étant des atouts de poids pour faire valoir ses membres à l’étranger, mais aussi attirer dans ce nouveau bâtiment des sociétés étrangères souhaitant se développer en Europe au travers d’une présence à Genopole.
BF : Qu’en est-il du tarif, point clef pour les entreprises bloquées dans les incubateurs depuis plusieurs années ?
Fabrice Taratte :  Nous avons volontairement voulu travailler sur la question du prix de la location, qui était crucial pour la réussite de notre opération immobilière. Nous sommes conscients des difficultés de financement des entreprises et de leur manque de visibilité sur le long terme, ce qui nous a amenés à établir une grille tarifaire globale environ 15 % plus chère que celle de la pépinière. Et, comparativement à l’offre d’hôtel d’entreprises où les surfaces sont totalement à aménager, nous sommes seulement 5 % plus cher. Ces chiffres doivent être cependant considérés avec prudence, car les loyers de la pépinière sont automatiquement subventionnés. Le principe des espaces mutualisés, pensés dans le Bâtiment 7, est réellement un atout sur le plan financier pour une entreprise car elle en a l’usage mais n’en paye pas le coût direct.
BF : L’aménagement du Bâtiment 7 s’intègre dans un projet immobilier plus vaste sur Genopole. Pouvez-vous détailler ce programme et son calendrier ?
Fabrice Taratte :  Un permis de construire a été délivré en mars dernier pour un projet de pôle de vie sur Genopole. Il y a aujourd’hui environ une dizaine de milliers de personnes actives dans un rayon de 1 km autour de ce programme, qui réclament des espaces de service et de restauration à proximité de leur lieu de travail. Ce projet va être établi sur une parcelle de 1,3 ha, avec des constructions d’environ 21 000 m². Cela va comprendre des bureaux tertiaires, une résidence étudiante et hôtelière, un restaurant inter-entreprises, une crèche, deux hôtels, une tour santé regroupant des professions médicales et paramédicales en appui de l’hôpital, des commerces et une salle de fitness. Ces infrastructures seront logées devant le bâtiment Campus 1, au cœur du dispositif génopolitain. La première livraison est prévue en 2017, avec la résidence hôtelière et la crèche. Viendra ensuite une seconde tranche, principalement de bureaux, courant 2018, puis l’essentiel du programme l’année suivante.
J’ajouterais que nous travaillons à l’agrandissement de nos terrains autour du Campus 1 afin d’accueillir de nouveaux projets industriels, dont un programme de l’AFM-Téléthon sur la thématique de la bioproduction. Des entreprises plus matures pourraient ainsi profiter de ce foncier pour installer leurs propres sites ou unités de production. L’idée étant d’offrir un continuum immobilier de premier plan, allant de l’offre d’incubation à la pépinière en passant par le Bâtiment 7 semi-mutualisé, puis les hôtels d’entreprises et, enfin, de nouvelles constructions de plus grande ampleur.

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